社会人向け教養サービス 『テンミニッツ・アカデミー』 が、巷の様々な豆知識や真実を無料でお届けしているコラムコーナーです。
「敷金」は法律的に認められている?
大家と言えば親も同然、店子と言えば子も同然……落語に出てくる決まり文句の1つですが、お話の中ならいざ知らず、現実にはそう甘えたことも言っていられません。マンションにせよ一戸建てにせよ、賃貸物件の貸し借りには何かとトラブルがつきものです。中でも火種になりやすいのは「敷金」の返却にまつわるものではないでしょうか。
荷物も持ち出して空っぽになった部屋で大家さんが一言……「フローリングに家具の跡が付いてますね、修理費用として敷金からいただきます」……あれよあれよと引かれていって、戻ってきたのは雀の涙、それどころか追加で費用を請求されて目も当てられない……そんな話もしばしば耳にします。普通に暮らしていてできた痕跡にまで責任を持たなくちゃいけないの?そんな悩みの種に関わる法律が、実に120年ぶりに改正されたのを御存知でしょうか。
では、「敷金・礼金」にはどのような規定があるのでしょうか? なんと、特にはありません。法律でかくあるべしと定められているわけではなかったのですね。地方によって金額も違えば呼び名も違い、様々なトラブルの引き金になっているようで、国民生活センターにも年間14000件ほど相談が寄せられています。同様に、部屋を引き払うに当たっての「敷金の返還」についても決まりはありません。つまるところ大家さんしだい……昔からの慣習がそのまま現代にも引き継がれていたのです。
「部屋の原状回復」についても同様でした。借主は貸主に、「借りていた部屋を元の状態に戻して返す」という義務はあります。しかし、どこまで戻すのかとは明記されていなかったのです。家具を取り除いて空っぽにすることが「元の状態」なのか、壁紙から畳にいたるまで全てを張り替えて「元の状態」なのか……これでは両者が自分の都合の良い方に解釈して当たり前、そんなあやふやがトラブルを呼び込んでいたわけですね。
まず「敷金」についてです。貸主側は部屋の明け渡しを受けた際に、借主側に敷金を返還しなければならないと記されました。もちろん未払いの家賃があれば徴収されますが、敷金はあくまで家賃の担保であると定められました。言い換えれば、原状回復の費用に充てられるためのお金ではないと条件づけられたことになりますね。
そして「原状回復義務」については、通常使用による損耗、経年変化の修復は借主側の責任の範囲外と定められました。家具の設置による床やカーペットの凹み、エアコン設置による壁のビス穴、畳の日焼けというような、普通に暮らしてついた痕跡は借主の責任の範疇外になったのです。貸主は契約解除の際に修理費用を要求することも、敷金から引くこともできなくなります。
とはいえ、通常使用以外での損耗を元通りにする義務がなくなったわけではありません。やんちゃなお子さんがおもちゃを振り回して開けた穴、引っ越し作業などでついた傷、飲みこぼしを放置してついたカーペットや畳のシミ、タバコのヤニで壁紙や天井を黄色くしてしまった、などの修復の責任は引き続き存在します。また、契約を結ぶ際に「特約事項」として、経年変化の損耗も借主側の負担になる、と盛り込まれていた上で合意があれば有効とみなされます。
昔から言われていることですが、新居に入る時はなるべく荷物を運び込む前に、傷や汚れをチェックして撮影しておくといいですね。最近では日付がわかるようにその日の新聞と一緒にスマホで動画を撮っておく人もいるそうです。また、管理会社によっては前もって傷んでいる箇所を報告するよう書類を郵送してくるところもあります。
賃貸契約に限った話ではありませんが、何かを契約する時には前もってしっかりと内容を確認しておくのは必須。貸す側、借りる側、どちらにとっても気持ちの良い関係が築けるよう、賃貸契約時には今まで以上に真摯な態度で臨みたいものです。
荷物も持ち出して空っぽになった部屋で大家さんが一言……「フローリングに家具の跡が付いてますね、修理費用として敷金からいただきます」……あれよあれよと引かれていって、戻ってきたのは雀の涙、それどころか追加で費用を請求されて目も当てられない……そんな話もしばしば耳にします。普通に暮らしていてできた痕跡にまで責任を持たなくちゃいけないの?そんな悩みの種に関わる法律が、実に120年ぶりに改正されたのを御存知でしょうか。
敷金トラブルの相談報告数、なんと年間14000件!
不動産屋さんの店先や部屋探しサイトを見ていれば必ず目にする「敷金・礼金」。改めて確認してみますと、「敷金」とは家賃などの担保として家屋の持ち主に預けておく保証金になります。不払いなどが生じたときに補填されるためにあるお金です。また、住居を引き払う際に部屋の原状回復に当てられるのが一般的です。これに対して「礼金」は文字通り、部屋の貸主である大家さんへのお礼として支払われているものです。お礼ですので返ってくることはありません。では、「敷金・礼金」にはどのような規定があるのでしょうか? なんと、特にはありません。法律でかくあるべしと定められているわけではなかったのですね。地方によって金額も違えば呼び名も違い、様々なトラブルの引き金になっているようで、国民生活センターにも年間14000件ほど相談が寄せられています。同様に、部屋を引き払うに当たっての「敷金の返還」についても決まりはありません。つまるところ大家さんしだい……昔からの慣習がそのまま現代にも引き継がれていたのです。
「部屋の原状回復」についても同様でした。借主は貸主に、「借りていた部屋を元の状態に戻して返す」という義務はあります。しかし、どこまで戻すのかとは明記されていなかったのです。家具を取り除いて空っぽにすることが「元の状態」なのか、壁紙から畳にいたるまで全てを張り替えて「元の状態」なのか……これでは両者が自分の都合の良い方に解釈して当たり前、そんなあやふやがトラブルを呼び込んでいたわけですね。
民法改正で「敷金」「原状回復義務」がはっきり明確に
そんなあやふやさの終止符となったのが120年ぶりの民法改正です。「敷金の返還」や「原状回復」の定義がはっきりと明記されたのです。まず「敷金」についてです。貸主側は部屋の明け渡しを受けた際に、借主側に敷金を返還しなければならないと記されました。もちろん未払いの家賃があれば徴収されますが、敷金はあくまで家賃の担保であると定められました。言い換えれば、原状回復の費用に充てられるためのお金ではないと条件づけられたことになりますね。
そして「原状回復義務」については、通常使用による損耗、経年変化の修復は借主側の責任の範囲外と定められました。家具の設置による床やカーペットの凹み、エアコン設置による壁のビス穴、畳の日焼けというような、普通に暮らしてついた痕跡は借主の責任の範疇外になったのです。貸主は契約解除の際に修理費用を要求することも、敷金から引くこともできなくなります。
とはいえ、通常使用以外での損耗を元通りにする義務がなくなったわけではありません。やんちゃなお子さんがおもちゃを振り回して開けた穴、引っ越し作業などでついた傷、飲みこぼしを放置してついたカーペットや畳のシミ、タバコのヤニで壁紙や天井を黄色くしてしまった、などの修復の責任は引き続き存在します。また、契約を結ぶ際に「特約事項」として、経年変化の損耗も借主側の負担になる、と盛り込まれていた上で合意があれば有効とみなされます。
契約前の確認がポイント
今回の改正は2020年を目処に施行されるようです。最近では敷金礼金ゼロ物件も多くなっているようです。賃貸契約に関しては、「契約を結ぶ際に必要な連帯保証人」や「震災などで賃貸が滅失」した場合についても改正がありました。施行前後に賃貸契約を結ぶ予定のある方、賃貸物件を管理している方は要チェックです。昔から言われていることですが、新居に入る時はなるべく荷物を運び込む前に、傷や汚れをチェックして撮影しておくといいですね。最近では日付がわかるようにその日の新聞と一緒にスマホで動画を撮っておく人もいるそうです。また、管理会社によっては前もって傷んでいる箇所を報告するよう書類を郵送してくるところもあります。
賃貸契約に限った話ではありませんが、何かを契約する時には前もってしっかりと内容を確認しておくのは必須。貸す側、借りる側、どちらにとっても気持ちの良い関係が築けるよう、賃貸契約時には今まで以上に真摯な態度で臨みたいものです。
<参考サイト>
・弁護士法人 咲くやこの花法律事務所:民法改正の不動産賃貸実務への4つの影響と賃貸借契約書の見直し方法
https://kigyobengo.com/media/useful/557.html
・独立行政法人 国民生活センター:賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル
http://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
・弁護士法人 咲くやこの花法律事務所:民法改正の不動産賃貸実務への4つの影響と賃貸借契約書の見直し方法
https://kigyobengo.com/media/useful/557.html
・独立行政法人 国民生活センター:賃貸住宅の敷金、ならびに原状回復トラブル
http://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
~最後までコラムを読んでくれた方へ~
物知りもいいけど知的な教養人も“あり”だと思います。
明日すぐには使えないかもしれないけど、10年後も役に立つ“大人の教養”を 5,500本以上。
『テンミニッツ・アカデミー』 で人気の教養講義をご紹介します。
より良い人生への学び…開かれた知、批判の精神、学ぶ主体
「アカデメイア」から考える学びの意義(4)学びの3つのキーワード
私たちにとって「学び」はどんな意義を持つのか。学びについて考えるべき要素は3つあると納富氏はいう。さらに、「学びは生きる場所」でもある。今生きている人と対話をする。先人たちと書物を通じて対話する。そのことで、自分...
収録日:2025/06/19
追加日:2025/09/03
ヒトは共同保育の動物――生物学からみた子育ての基礎知識
ヒトは共同保育~生物学から考える子育て(1)動物の配偶と子育てシステム
「ヒトは共同保育の動物だ」――核家族化が進み、子育ては両親あるいは母親が行うものだという認識が広がった現代社会で長谷川氏が提言するのは、ヒトという動物本来の子育て方法である「共同保育」について生物学的見地から見直...
収録日:2025/03/17
追加日:2025/08/31
日本の弾道ミサイル開発禁止!?米ソとは異なる宇宙開拓の道
未来を知るための宇宙開発の歴史(7)米ソとは異なる日本の宇宙開発
日本は第二次大戦後に軍事飛行等の技術開発が止められていたため、宇宙開発において米ソとは全く違う道を歩むことになる。日本の宇宙開発はどのように技術を培い、発展していったのか。その独自の宇宙開拓の過程を解説する。(...
収録日:2024/11/14
追加日:2025/09/02
日本は集権的か分権的か…地理と歴史が作る人間の性質とは
「集権と分権」から考える日本の核心(1)日本の国家モデルと公の概念
今も明治政府による国家モデルが生きている現代社会では、日本は中央集権の国と捉えられがちだが、歴史を振り返ればどうだったのかを「集権と分権」という切り口から考えてみるのが本講義の趣旨である。7世紀に起こった「大化の...
収録日:2025/06/14
追加日:2025/08/18
著者が語る!『『江戸名所図会』と浮世絵で歩く東京』
編集部ラジオ2025(19)堀口茉純先生の「講義録」発刊!
テンミニッツ・アカデミーで6回のシリーズ講義として続いてきた、堀口茉純先生の《『江戸名所図会』で歩く東京》が、遂に講義録として発刊されました。今回の編集部ラジオでは、著者の堀口茉純先生にお越しいただき、この書籍の...
収録日:2025/08/19
追加日:2025/09/03