賃貸と持ち家…「老後の賃貸」のリスクとは？

　よく「賃貸 vs 持ち家」という論争を目にします。近年の傾向としては、賃貸推しでしょうか。家を買う場合、組んだローンが重くのしかかることをその理由の一つにあげています。45歳以上の中高年からのリストラが増えており、現状の収入を維持できなくなる可能性を想定してのことになります。加えて、年金制度も今後どうなるか、不安の影をおとしています。

　では、「生涯賃貸」という選択にはリスクがないのでしょうか？

老後に賃貸のリスクは大きく3つある

(1) 年金が減って家賃が払えなくなるリスク

　多くの方は毎月の家賃を年金から支払うことになりますが、金融庁が2019年5月に発表して話題になった『高齢社会における資産形成・管理　報告書（案）』にも「少子高齢化により働く世代が中長期的に縮小していく以上、年金の給付水準が今までと同等のものであると期待することは難しい。」と書かれており、年金支給額が減らされる確率はかなり高いと言えます。そうなると、支払いが苦しくなる可能性があります。もちろん、持ち家であっても、毎月ある程度の支出（固定資産税やマンションの管理費など）は発生しますが、基本的に家賃よりかなり小額になります。

(2) 想定より長生きしてしまって老後資金が底をつくリスク

　賃貸である以上、毎月家賃を払う必要がありますが、老後資金は無限にあるわけではありません。前述の金融庁の報告書案でも、「年金だけでは老後資金が不足するため、約1300～2000万円程度の蓄えが必要」という旨が書かれています。

　しかし、「持ち家」なら、2000万円で十分かもしれませんが、「賃貸」となると、2000万円ではとても足りません。仮に、毎月5万の家賃を60歳から90歳まで30年間払い続けると単純計算で1800万、7万円だと2520万円になります。これに生活費が加わるわけですから、全く足りません。

　もちろん、持ち家の場合でも、コストはゼロではありませんが、「賃貸」の場合、毎月の額が大きいだけに自分が想定していたより長生きしてしまった場合に資金が尽きる「長生きリスク」が大きくなってしまいます。

(3) 家主から契約を断られるリスク

　若い時は賃貸物件を借りる際に苦労することは少ないですが、高齢になると賃貸物件は借りづらくなる傾向があります。

　賃貸のメリットは生活レベルに見合った物件に引っ越しできるところにあります。契約の難度は、賃貸そのものではなく高齢化によるところです。

　持ち家の場合も、ローンの支払いばかりでなく、経年劣化による修繕費、場所によっては高額な固定資産税を支払うことができなくなるというリスクもあります。

　持ち家、賃貸ともに高齢化によるリスクは避けられないといってよいでしょう。持ち家、賃貸ともにメリット・デメリットがあり、リスクは高齢化にあるのです。

家を借りられないリスクは減少していく可能性も

　長い目で見れば、家を借りられないリスクは減少していく可能性があります。

　日本は超高齢化社会と言われるほどに高齢者が増えていますが、その一方で若者が減り、人口が減少していくため空き家は増加していきます。少し古いデータですが、国交省のレポートでは、1983年から2013年までの30年間で空き家の数は三倍近く増加しており、今後も増え続けていきます。

　そうなると、家主は「入居者がいないよりは高齢者でも住んで欲しい」と考え、高齢での契約も容易になる可能性があります。結果、主なリスクは資金に収斂されます。ここがクリアになるならば、「生涯賃貸」もアリでしょう。

　持ち家と賃貸、どちら選択をするにしても、それぞれのメリット・デメリットを鑑みて、自分にあったライフプランから最適な選択をしたいものです。